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L’expression vient d’Arthur Loyd Logistique, conseil en immobilier d’entreprise : selon sa dernière étude, 2016 a marqué une « montée en puissance » de la commercialisation de bâtiments de classe A et B, c’est-à-dire de grande qualité (13 impératifs pour la classe A et 10 pour la classe B, en termes de normes de sécurité, de praticité, d’isolation, de hauteur…), en France. Avec un total de 2,7 millions de mètres carrés commercialisés, la croissance du secteur a dépassé les 3%. Et les deux tiers (60%) du volume ont été investis par les chargeurs, presque la moitié (42%) par la grande distribution.

 

« Le secteur des chargeurs, spécialisés dans le transport et la gestion de lots de marchandises, affiche pour 2016 une vraie croissance, pas encore à deux chiffres mais pas loin, soutenue par une performance notable de l’ensemble des métiers, ce qui explique sa prédominance dans les achats ou la location d’immobilier logistique cette année encore », analyse un expert du Cercle de la Finance. « Cette réussite s’explique à la fois par la hausse continue du volume de produits transportés, et par l’amélioration, également continue, des process et du mix produits ». Les taux de transactions immobilières affichés sont les plus hauts depuis 2006 pour l’activité logistique dans l’hexagone, avec un total de 2,7 milliards d’euros échangés.

 

« Tous les acteurs du marché de l’immobilier logistique vont encore profiter d’une demande soutenue d’ici 2018 », analyse de son côté le groupe Xerfi, leader des études économiques sectorielles. « Une dynamique en partie liée aux efforts de modernisation de la grande distribution, en quête de nouveaux barycentres et d’optimisation de ses process. Le marché sera aussi soutenu par la nécessaire adaptation de l’outil logistique imposée par la forte croissance des ventes en ligne. La demande en entrepôts de grande taille, de qualité et proches des agglomérations restera ainsi particulièrement forte ».

 

La grande nouveauté en 2016, c’est la confirmation du recul des régions jusqu’ici les plus prisées en matière d’immobilier logistique, celles que l’on désigne le plus souvent par le terme de « dorsale » : avec moins de 800 000 mètres carrés commercialisés l’année dernière, Paris et son agglomération, mais aussi tous les départements limitrophes, sont en recul de près de 25%. L’explication tient d’abord à un marché réduit, car déjà saturé, et à la petite surface des locaux encore disponibles. De la même manière, l’agglomération marseillaise enregistre un fort recul en 2016, alors que Lyon et les Hauts de France se maintiennent bien, et que des régions jusqu’alors moins dynamiques le deviennent clairement : le Centre et l’Occitanie, notamment.

 

L’explication est dans la suite logique de la décroissance dans les zones saturées : aujourd’hui, les acteurs du transport et de la logistique veulent de l’entrepôt « XXL », d’une surface supérieure à 50 000 m², ce qui suppose de prospecter dans des régions hors dorsale : aujourd’hui, plus du tiers des grands groupes européens spécialisés dans le transport et la logistique, sont spécialisés dans l’e-commerce, qui brasse de très grandes quantités de références. Résultat : une baisse du tarif des colis, mais en parallèle, une hausse du volume traité… et donc, le besoin de surfaces conséquentes à la fois pour répondre à ce volume traité, et rentabiliser l’activité avec des économies d’échelle importantes et parfois, mutualiser certaines activités entre plusieurs prestataires.

 

Autre grande tendance, qui marque le pas par rapport aux années précédentes : la montée en gamme des entrepôts, alors que ces dernières années les biens existants restaient plus prisés que les nouvelles constructions. Désormais, les acheteurs ou les locataires de l’immobilier logistique recherchent des prestations d’usage, environnementales ou robotiques dernier cri, seuls leviers possibles de développement pour répondre aux attentes de plus en plus exigeantes et complexes de leurs clients. Malgré cela, les prix ne s’envolent pas : entre 40 et 60 euros le m² selon les secteurs.