Temps de lecture : 4 minutes

Premier semestre 2013 : les résultats viennent de tomber, et ils ne sont pas bons. C’est une baisse à deux chiffres que les spécialistes enregistrent, dans le secteur de l’immobilier logistique. En fait, la récession avait pointé son nez dès l’année 2012 sur le marché de l’entrepôt, mais elle s’accélère avec un recul de 13% des transactions, selon les cabinets d’expertise !  Pire, sur la ligne Paris-Marseille, qui concentre les ¾ des volumes de l’immobilier logistique, on dégringole : une baisse de 30% des ventes, les grands espaces et les lieux de stockage clé en main restant les marchés les plus touchés : au premier semestre 2013, une seule et unique opération a concerné une surface supérieure à 30 000 mètres carrés, il s’agit de l’implantation d’Alpha Direct Services en Seine-et-Marne (voir aussi notre reportage sur le site Alpha Direct Services à Beauvais).

Paris, Marseille, mais aussi Lyon enregistrent le plus gros déclin. Dans la capitale des Bouches-du-Rhônes, à peine 90 000 mètres carrés cumulés ont trouvé preneurs, chez de gros chargeurs. En revanche, la région Paca hors Marseille, mais aussi le Nord-Pas-de-Calais, tirent nettement mieux leur épingle du jeu, avec plus de 200 000 mètres carrés vendus, dont quelques transactions supérieures à 70 000 mètres carrés. Deux régions considérées par les professionnels du transport et de la logistique comme des plateformes tournantes, vers la France mais aussi à destination de l’international : Belgique, Pays-Bas, pays Nordiques, Allemagne en ce qui concerne le Nord-pas-de-Calais. Espagne, Portugal, Italie, Turquie et Afrique du Nord, pour la région Paca.

Voilà pour le constat. Au-delà des chiffres, c’est tout un problème de fond qui émerge : un entrepôt qui ne vit pas, qui ne tourne pas, qui n’est pas entretenu, risque vite de devenir une friche industrielle. Et cela concerne pas moins de 3 millions et demi de mètres carrés sur tout le territoire ! « Pour comprendre l’évolution de cette catégorie d’immobilier professionnel, il est important de prendre en compte l’action conjuguée de la mondialisation de l’économie, de l’industrialisation de la logistique, des innovations technologiques et du renforcement de la réglementation », explique-ton chez Oblog (Observatoire de l’Immobilier Logistique et du Supply Chain Management). « Face à ces nouvelles exigences, un certain pourcentage du parc immobilier total peut être considéré comme obsolète ou en risque de le devenir. Les bâtiments obsolètes représentent selon nos estimations près de 9 % des surfaces logistiques supérieures à 5 000 m². Dans notre étude, l’obsolescence est définie par l’absence définitive d’autorisation d’exploiter des bâtiments ayant déjà été en activité. »

Une problématique tout à fait nouvelle, pour un parc immobilier qui compte énormément de constructions récentes, vieilles de moins de dix ans ; ces bâtiments là sont toujours aux normes, la réglementation ayant très peu changé depuis 2002. Le problème, c’est qu’un entrepôt vieillit forcément plus vite, en l’absence d’activité, qu’un bâtiment standard. La taille des volumes, leur fonctionnalité, qui exige une isolation ou des finitions moins draconiennes que pour de l’habitation, exposent ces surfaces à une érosion plus rapide en cas d’inactivité.

Alors, les professionnels s’organisent, et contre-attaquent : promoteurs et propriétaires de plateformes logistiques rénovent et développent leurs entrepôts, pour les rendre plus attractifs et les spécialiser dans certaines formes de logistiques, notamment la logistique urbaine ou le fret. Ainsi, à Aulnay-sous-Bois, Pantin, Créteil, la Foncière des Régions vient d’investir 50 millions d’euros sur des chantiers de modernisation et d’extension. Le but : attirer de nouvelles entreprises, et des prestataires susceptibles d’y démarrer leurs activités. Résultat : Coliposte, mais aussi Samada, filiale logistique de Monoprix, Agora Distribution, filiale du groupe Eram, ou encore certains sites de courses en ligne par les enseignes de supermarchés, ont jeté leur dévolu sur ce type de sites, en région parisienne. « Nous avons dans notre parc des sites équivalents de 100 000 mètres carrés. Certains, « dans leur jus », d’autres rénovés et adaptés aux exigences actuelles de clients. C’est de la pure logique, mais les seconds se louent ou s’achètent dix fois plus rapidement que les premiers. Tous nos sites rénovés ont déjà trouvé une occupation à 80%. Les autres tombent en désuétude », confie un gestionnaire.

Des chantiers de rénovation rentables, donc, surtout quand on sait que le bail moyen d’un entrepôt logistique est de douze ans. « Les entreprises d’aujourd’hui veulent livrer de plus en plus rapidement leurs clients. Elles revoient donc intégralement leurs stratégies de stockage. « A nous de nous adapter et de proposer les produits qui correspondent », explique Christophe Ripert, directeur immobilier de Sogaris. « Deux bâtiments sur trois aujourd’hui doivent être embranchés fer, au minimum, pour servir de points terminaux d’éclatement et de livraison sur l’urbain. En Ile-de-France, on envisage même de connecter notre parc logistique de Rungis à la ligne de tramway 7, et de créer une entrée sortie sur l’ancienne nationale 7 ! »

Un nouveau concept est même en train de prendre forme : celui « d’hôtel logistique », un lieu qui serait à la fois base de fret multimodal, halle logistique, mais aussi zone tertiaire de bureaux et de locaux d’activité, avec en sous-sol d’immenses parkings de véhicules de distribution, du deux roues au poids-lourd, avec flexibilité absolue en fonction des besoins. D’autres hôtels logistiques de ce type pourraient être déclinés à l’infini, avec des barges fluviales le long de la Seine, par exemple. Début des travaux du premier prototype : 2016 !!!